Question 1

Onde fica o Loteamento Sítio Tijucopava no Guarujá?

Accepted Answer

O Sítio Tijucopava está na Rodovia Guarujá–Bertioga (SP-061), Km 14,8, na Serra do Guararu. É administrado pela SASTI — Sociedade Amigos do Sítio Tijucopava. Sua praia é a de São Pedro, uma enseada de mar agitado e procurada por surfistas, situada integralmente dentro da APA Serra do Guararu. A praia é compartilhada por três loteamentos vizinhos, cada um com portaria e acesso privativo ao seu trecho, em três frações equivalentes: o Tijucopava, aqui no Km 14,8; o São Pedro, no Km 16,8; e o Iporanga, no Km 17,5. Como toda a região, o loteamento integra área de proteção ambiental, com legislação de uso do solo e preservação que se sobrepõe ao Regulamento Interno e, quando mais restritiva, prevalece.

Question 2

Quanto custa uma casa no Sítio Tijucopava?

Accepted Answer

Os valores acompanham de perto os praticados nos loteamentos vizinhos, Iporanga e São Pedro, o que se explica pela mesma localização na Serra do Guararu, pelo mesmo regime de preservação ambiental e por um perfil de comprador praticamente idêntico. As casas partem de cerca de R$ 6 milhões nas áreas mais afastadas da praia e chegam a R$ 60 a 65 milhões no frente-mar, considerando lote padrão com área construída no teto de aproveitamento previsto no Regulamento. Lotes maiores e áreas construídas superiores elevam esse patamar proporcionalmente. Nos terrenos, os valores começam em torno de R$ 2,5 milhões nas porções mais recuadas, passam por R$ 4,8 milhões a quinhentos metros da praia e R$ 12 milhões a cento e cinquenta metros, chegando a partir de R$ 16 milhões no frente-mar sobre as rochas.

Vale registrar, como nos vizinhos, que parte relevante das negociações acontece off-market, antes de qualquer anúncio público, e o que está listado num dado momento raramente reflete o que efetivamente pode ser comprado.

Question 3

Quais são os custos de manutenção de um imóvel no Sítio Tijucopava?

Accepted Answer

A contribuição associativa mensal da SASTI para uma casa construída fica em torno de R$ 8.000, valor que cobre a segurança orgânica — portaria, guaritas internas, vigilância na praia e nas ruas e acionamento da Polícia Militar em qualquer anormalidade —, a coleta de lixo e a gestão das áreas comuns. A categoria da contribuição é formal e muda durante a obra: o Regulamento prevê a cobrança da Taxa de Aprovação de Edificações na entrada do projeto e da Taxa de Fiscalização de Obras ao longo da construção, esta equivalente a duas contribuições ordinárias de lote com edificação, parceladas entre o início e a conclusão. Terrenos sem construção e imóveis em obra, portanto, seguem parâmetros próprios de contribuição.

O IPTU é lançado pela Prefeitura de Guarujá sobre o valor venal do imóvel — terreno e construção —, conforme a legislação municipal, e varia caso a caso segundo a área do terreno, a área construída e as características da edificação. Como referência, uma casa no loteamento situa-se em torno de R$ 500 mensais, mas posso levantar o valor exato de qualquer imóvel específico durante a análise da compra.

Question 4

Como funciona o acesso ao Tijucopava?

Accepted Answer

A identificação na portaria principal é obrigatória para todos. Proprietários e dependentes usam carteira expedida pela SASTI; convidados recebem cartão de cor específica, válido apenas no período convencionado e devolvido na saída, com uma exigência que precisa ser entendida antes da compra: o convidado só entra se o proprietário ou um dependente maior de dezoito anos estiver dentro do loteamento, e a autorização vale no máximo dez dias, sem autorizações múltiplas. A responsabilidade por qualquer ato do convidado é exclusivamente de quem autorizou o ingresso. Visitantes recebem cartão para o dia, limitado ao número de vagas de estacionamento disponíveis.

Funcionários recebem crachá e preenchem ficha cadastral no Departamento de Segurança, e o proprietário deve comunicar tanto a admissão quanto a dispensa. Fornecedores, prestadores e empreiteiros só entram mediante autorização por escrito do proprietário, e a retirada de móveis ou aparelhos exige autorização escrita registrada em boletim pela segurança. Entregas de mercadorias — exceto alimentos e medicamentos — não são feitas em finais de semana e feriados. A velocidade máxima nas vias é de 30 km/h.

Question 5

Posso usar o Bar da Praia para um evento?

Accepted Answer

Sim, e essa é uma particularidade do Tijucopava. O Bar da Praia é área recebida em comodato e pode ser locado por qualquer associado até duas vezes por ano, sem acúmulo de um ano para o outro. A reserva se faz por carta à administração, informando a data, o número de convidados e o tipo de evento; a SASTI tem sete dias para se manifestar e autoriza desde que não haja evento próprio na mesma data e desde que julgue o propósito adequado. Réveillon e Carnaval são reservados de antemão para eventos da própria SASTI. O preço da locação é de um salário mínimo vigente, depositado até dez dias antes sob pena de perda da reserva, e o associado responde pela conservação dos móveis e instalações. Não se permite uso do espaço sem autorização, nem eventos com cobrança de ingresso, taxa ou convite de qualquer natureza, e o nível de ruído fica sujeito à fiscalização dos órgãos competentes.

Question 6

Quais são as regras da praia?

Accepted Answer

O uso da praia é disciplinado por decretos municipais, que vedam esportes específicos — futebol, vôlei, tamboréu, tênis de praia, esportes com raquete e pesca com equipamento — até as dezoito horas, liberando-os após esse horário. É terminantemente proibida a permanência de animais nas praias. Também é proibida a passagem de jet-skis, lanchas, barcos e qualquer veículo náutico motorizado pela praia do loteamento, assim como a incursão ao mar por esses equipamentos a partir dela; o corpo de segurança está autorizado a impedir o ingresso. Vale ainda a regra do Regulamento de Tráfego Marítimo, que proíbe embarcações a motor, inclusive jet-ski, a menos de duzentos metros da arrebentação, e embarcações a remo ou vela a menos de cem metros.

Question 7

Quais são as regras arquitetônicas do Sítio Tijucopava?

Accepted Answer

Cada lote comporta uma única residência unifamiliar e suas dependências, que devem formar uma unidade arquitetônica harmoniosa com a construção principal, com o mesmo tratamento de fachada. Qualquer uso comercial é expressamente vedado. A ocupação — somatória de toda a área edificada no lote, incluídas piscinas, jardins, passarelas, pérgulas, áreas descobertas de lazer, barracão de obras e acessos de veículos e pedestres — não pode superar trinta por cento da área total do lote, ficando expressamente proibido o desmatamento nos setenta por cento restantes, inclusive durante a obra e sem o argumento de reflorestamento posterior. O aproveitamento — somatória das áreas cobertas dos pavimentos, apoiadas ou não no solo — não pode ultrapassar cinquenta por cento da área total do lote.

Nenhuma construção pode ter mais de dois pavimentos, tolerando-se três apenas quando a topografia aconselhar e o Conselho Técnico autorizar previamente. Em terrenos em declive, a altura não pode exceder nove metros medidos do ponto mais baixo da rua; em aclive, dez metros medidos do perfil natural do terreno até o ponto mais alto da construção. Os recuos mínimos são de cinco metros em todas as divisas, sem invasão por varandas, platibandas, muros ou beirais com projeção superior a um metro, com dois metros para piscinas, e há flexibilização do recuo frontal para dois metros em lotes de declive acentuado, a juízo do Conselho Técnico. Muros ou cercas nas divisas não podem exceder quarenta centímetros a partir do solo primitivo, admitindo-se cercas vivas de qualquer altura desde que de espécies típicas da região. Todas as ligações de luz, força, telefone e campainha entre o alinhamento da rua e a construção devem ser subterrâneas.

A proteção da vegetação é mais rigorosa aqui do que em outros loteamentos da serra: o cadastramento exigido no projeto abrange os espécimes arbóreos com diâmetro à altura do peito superior a vinte centímetros, e a derrubada de árvores fica condicionada à autorização dos órgãos competentes e ao projeto de desmatamento previamente aprovado, podendo a SASTI acompanhar e embargar.

Question 8

Como funciona a aprovação de projeto e o andamento da obra?

Accepted Answer

Antes de qualquer obra, e independentemente das aprovações de outros órgãos, o projeto é obrigatoriamente submetido ao Conselho Técnico da SASTI. As peças exigidas incluem carta assinada pelo proprietário e responsável técnico, levantamento plani-altimétrico com curvas de metro em metro e cadastramento das áreas de preservação e das árvores com DAP superior a vinte centímetros, projeto de terraplenagem e reconstituição topográfica, estudo de tratamento das áreas não edificadas, projeto de arquitetura em duas vias com cortes que ultrapassem as divisas em cinco metros, projeto de disposição final de esgoto com memorial de fossas e filtros, memorial descritivo de acabamentos externos e a identificação dos responsáveis técnicos com registro no CREA. O Conselho Técnico tem vinte dias úteis para aprovar ou apontar as razões da reprovação, e o Presidente da SASTI mais dez dias úteis para a aprovação final. A ausência de manifestação nunca equivale a aprovação. Pintura, passeios internos, reparos de revestimento, troca de esquadrias e substituição de telhas, entre outros, dispensam apresentação de projeto.

A obra só começa após a aprovação da SASTI, da Prefeitura de Guarujá e dos demais órgãos, comprovada pela cópia do alvará — excetuados levantamentos topográficos e sondagens, que podem ser feitos a qualquer tempo. O canteiro é liberado após vistoria da SASTI e exige instalações sanitárias com fossa séptica, filtro e sumidouro, tapume de no mínimo dois metros em verde folha em todo o perímetro, reservatório de água de no mínimo quinhentos litros com boia, e é permitida a pernoite de apenas um funcionário com função exclusiva de vigia, previamente cadastrado. O uso de explosivos para remoção de obstáculos é permitido, desde que executado por empresa especializada e credenciada, com comunicação à SASTI e responsabilidade civil e criminal do proprietário e da empresa por danos a terceiros.

O horário de obras é de segunda a sexta, em dias úteis, das sete às dezoito horas — restrição que se aplica também a cortadores de grama, lavadoras e demais equipamentos ruidosos. Nas férias escolares, ruídos perturbadores ficam vedados antes das dez e depois das dezessete horas, e a Administração pode paralisar as atividades na Semana Santa, no Carnaval e entre o Natal e o Ano Novo. Obra paralisada por cento e vinte dias ou mais é notificada, e o descumprimento autoriza a SASTI a demolir o barracão, remover o entulho e reconstituir a vegetação, às expensas do proprietário. A aprovação do projeto vale doze meses a contar da data; se a obra não começar nesse prazo, expira, e o mesmo ocorre se, iniciada, ficar paralisada por mais de seis meses.

Question 9

Que cuidados tomar ao comprar terreno ou casa no Sítio Tijucopava?

Accepted Answer

O ponto de partida é o mesmo dos vizinhos: entender que se compra um imóvel dentro de área de proteção ambiental, com legislação severa e condições restritivas averbadas no Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá, fiscalizadas e penalizadas pela SASTI. Essas restrições não são obstáculo a contornar — são o que preserva o valor do lugar ao longo das décadas.

Na prática, três verificações são essenciais. A primeira é confirmar o que efetivamente cabe no lote específico depois de considerados os recuos, a topografia, o limite de altura e a mancha de trinta por cento de ocupação — que aqui, importante, inclui piscina, jardins e acessos na conta, e não apenas a área coberta. A segunda é verificar a situação da vegetação existente e de eventuais supressões pretéritas, tema em que o Tijucopava é particularmente rígido, com proteção a partir de vinte centímetros de DAP e desmatamento condicionado a projeto previamente aprovado. A terceira é conferir a correspondência entre matrícula, cadastro municipal e o que está efetivamente construído — divergências de metragem e áreas não regularizadas afetam a negociação, a classificação da contribuição e qualquer projeto futuro.

Vale ainda confirmar se o imóvel está quite com a SASTI e se há obra registrada em aberto ou aprovação de projeto expirada, situações que impactam tanto o custo mensal quanto o prazo para retomar qualquer construção. É uma análise que faço caso a caso, antes da proposta.

Tijucopava

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