Question 1

Onde fica o Loteamento Sítio Taguaíba no Guarujá?

Accepted Answer

O Sítio Taguaíba está na Rodovia Ariovaldo de Almeida Viana (SP-061), a estrada Guarujá–Bertioga, Km 18,5, na extremidade leste do município de Guarujá, entre o limite costeiro e o Canal de Bertioga. É administrado pela SASIT — Associação dos Amigos do Sítio Taguaíba, e tem acesso privativo à praia. O loteamento ocupa a Serra do Guararu, um dos últimos grandes remanescentes de Mata Atlântica em bom estado de conservação, com relevo movimentado, altitudes entre 240 e 320 metros e encostas de declividade acentuada. Desde 1992 a Serra do Guararu é tombada pelo CONDEPHAAT como bem cultural de interesse paisagístico, ambiental e científico, e o loteamento é reconhecido pela Lei Municipal 2.567/97 como área de especial interesse ambiental e de proteção permanente, situado em Macrozona de Proteção Ambiental, em Zona Residencial de Baixa Densidade. É um condomínio de porte reduzido e exclusivo, com cerca de 133 unidades.

Question 2

Quanto custa uma casa no Sítio Taguaíba?

Accepted Answer

Os valores acompanham de perto os praticados nos loteamentos vizinhos da Serra do Guararu, o que se explica pela mesma localização, pelo mesmo regime de preservação ambiental e por um perfil de comprador praticamente idêntico. As casas partem de cerca de R$ 6 milhões nas áreas mais afastadas e chegam a R$ 60 a 65 milhões nas melhores implantações, considerando lote padrão com área construída no teto de aproveitamento previsto no Código de Edificações. Lotes maiores e áreas construídas superiores elevam esse patamar proporcionalmente. Nos terrenos, os valores começam em torno de R$ 2,5 milhões nas porções mais recuadas e sobem conforme a posição, a topografia e a vista, chegando aos patamares mais altos nas melhores cotas.

Vale registrar, como nos vizinhos, que parte relevante das negociações acontece off-market, antes de qualquer anúncio público, e o que está listado num dado momento raramente reflete o que efetivamente pode ser comprado.

Question 3

Quais são os custos de manutenção de um imóvel no Sítio Taguaíba?

Accepted Answer

A contribuição associativa mensal da SASIT é calculada por metro quadrado do lote, o que a torna diretamente proporcional ao tamanho do terreno: R$ 1,80 por metro quadrado sobre os primeiros 1.250 m² e R$ 0,90 por metro quadrado — metade do valor — sobre a área que exceder esse limite. Na prática, um lote de 1.250 m² paga cerca de R$ 2.250 mensais, e um lote de 2.100 m² fica em torno de R$ 3.015. A categoria da contribuição muda com a obra: o Código de Edificações prevê o pagamento à SASIT da taxa referente à aprovação do projeto arquitetônico e à inspeção de obras, conforme valores estabelecidos pela Diretoria, cobrando-se nova taxa sempre que houver reprovação e nova apresentação.

O IPTU é lançado pela Prefeitura de Guarujá sobre o valor venal do imóvel — terreno e construção —, conforme a legislação municipal, e varia caso a caso segundo a área do terreno, a área construída e as características da edificação. Posso levantar o valor exato de qualquer imóvel específico durante a análise da compra.

Question 4

O Taguaíba tem estrutura de lazer?

Accepted Answer

O loteamento está construindo uma nova sede social de alto padrão, com projeto assinado pelo escritório Daniel Fromer & Arquitetos e conclusão prevista para 2028. O programa reúne quadra de tênis, quadra de beach tênis e campo de futebol society em grama; academia completa e sala multiuso para yoga, pilates e funcional; spa com saunas seca e úmida, sala de massagem, ofurô e piscina com raia; além de praça de encontros, playground, salão de jogos, bar de apoio, decks ao ar livre e trilha ecológica. O conjunto foi concebido para integrar esporte, convivência e bem-estar com vista para o mar, aproveitando a Mata Atlântica do entorno, e representa um salto de infraestrutura que tende a valorizar as propriedades do loteamento. Em paralelo, a portaria, a administração e os acessos passam por modernização, com fluxos separados para associados, visitantes e serviços.

Question 5

Quais são as regras de uso dos lotes no Sítio Taguaíba?

Accepted Answer

Os lotes destinam-se exclusivamente a construções de uso residencial unifamiliar, com uma única edificação monobloco por lote — uma edificação única que abriga todos os ambientes, dependências de empregados, piscinas, decks, pérgolas, adega, canil, churrasqueira e abrigos, formando uma só unidade arquitetônica. É expressamente vedada a construção de vilas, condomínios, edifícios de apartamentos, estabelecimentos comerciais, indústrias, clínicas, serviços de hospedagem, clubes, entidades religiosas ou qualquer atividade correlata. Não é permitida, mesmo sem finalidade comercial, a criação de animais em quantidade ou condições que interfiram no bem-estar da vizinhança. Também são proibidos letreiros e anúncios de qualquer natureza nos terrenos e edificações, salvo os determinados por exigência estatal ou ambiental.

Question 6

Quais são as regras arquitetônicas do Sítio Taguaíba?

Accepted Answer

A ocupação — a mancha de desmatamento permitido, que engloba toda a área edificada mais piscinas, jardins, passarelas, pérgulas, áreas descobertas de lazer e acessos de veículos e pedestres — é limitada a trinta por cento da superfície total do lote, ficando expressamente vedado o desmatamento nos setenta por cento restantes, inclusive durante a obra e sem o argumento de reflorestamento posterior. A preservação desses setenta por cento é formalizada no TRPAVL, o Termo de Responsabilidade de Preservação de Área Verde no Lote emitido pela CETESB e averbado na matrícula. O coeficiente de aproveitamento máximo é de 1,0, ou seja, a área construída pode chegar ao equivalente à área total do lote.

A altura máxima da edificação é de onze metros, medida verticalmente acima do terreno natural, permitido o escalonamento dos pavimentos em terrenos de aclive ou declive desde que respeitado esse limite. Os recuos são de cinco metros na frente para logradouros, três metros no fundo e, nas laterais, um mínimo de 1,50 metro para edificações de até oito metros de altura, subindo por fórmula até o máximo de onze metros acima dessa altura. Cercas vivas são permitidas nas divisas, vedada qualquer estrutura de sustentação como treliças, paliçadas, arames ou alambrados, ainda que provisória. Na faixa de recuo frontal admite-se apenas acesso, jardim e estacionamento descoberto, além de abrigos para cavalete de água, entradas de força, telefone, caixa de correio e gás. Todas as edificações devem prever estacionamento suficiente, inclusive para reboques e embarcações náuticas de pequeno porte.

Question 7

Como funciona a aprovação de projeto e o andamento da obra?

Accepted Answer

O caminho do Taguaíba é um dos mais estruturados da região, justamente por estar em área tombada pelo CONDEPHAAT e sujeita a controle da CETESB. O passo a passo começa na Prefeitura de Guarujá, com a certidão de diretrizes e manifestação ambiental; segue com o levantamento plani-altimétrico georreferenciado com ART e o Laudo de Estabilidade Geotécnica do lote, também com ART — exigência ligada às encostas íngremes da serra; passa pela elaboração do projeto pelo arquiteto conforme as diretrizes municipais e o Código de Edificações; e vai à SASIT, que avalia e aprova o projeto e o laudo geotécnico antes de qualquer obra. Só então o processo avança para a CETESB, que emite a autorização de corte de vegetação, e para o CONDEPHAAT, que publica a autorização de construção em área tombada. Com essas peças, requer-se o Alvará de Construção na Prefeitura e, por fim, a SASIT emite o Termo de Início de Obra.

A documentação mínima inclui a matrícula atualizada do lote, o projeto de terraplenagem quando necessário, o laudo geotécnico, o projeto de escoamento pluvial e o projeto de captação e condução das águas pluviais, todos com ART. Aprovado o projeto, o associado tem dois anos para iniciar a obra, sob pena de arquivamento e necessidade de nova aprovação. O canteiro exige tapume de dois metros em verde escuro delimitando a mancha de desmatamento, banheiros químicos, alojamento para no máximo um vigia, e a obediência aos horários de obra e às regras de silêncio previstos no Regulamento Interno da SASIT. O uso de explosivos, comum em terreno rochoso de serra, exige comunicação prévia à SASIT e apresentação da documentação exigida pelas normas de operações com explosivos.

Question 8

Que cuidados tomar ao comprar terreno ou casa no Sítio Taguaíba?

Accepted Answer

O ponto de partida é entender que se compra um imóvel dentro de área tombada pelo CONDEPHAAT e em Macrozona de Proteção Ambiental, com um regime de aprovação que envolve, além da Prefeitura, a CETESB e o próprio CONDEPHAAT. Essas camadas não são obstáculo a contornar — são o que preserva o valor e o caráter do lugar ao longo das décadas.

Na prática, quatro verificações são essenciais. A primeira, particular ao Taguaíba, é a estabilidade geotécnica: as encostas têm declividade de 30 a 45%, o laudo com ART é obrigatório, e o que efetivamente se pode construir depende tanto do solo quanto dos índices. A segunda é confirmar o que cabe no lote depois de considerados a mancha de trinta por cento de ocupação — que aqui inclui piscina, jardins e acessos —, os recuos e o limite de onze metros de altura. A terceira é verificar a situação da vegetação e do TRPAVL averbado na matrícula, além de eventuais supressões pretéritas. A quarta é conferir a correspondência entre matrícula, cadastro municipal e o que está efetivamente construído, e se o imóvel está quite com a SASIT, já que a contribuição por metro quadrado e eventuais obras em aberto impactam o custo mensal.

Vale ainda considerar que a assembleia do loteamento aprovou uma contribuição extraordinária, atualmente em arrecadação, vinculada às obras de modernização e à construção da nova sede social, vigente por prazo determinado, cujas parcelas remanescentes são assumidas por quem adquire a unidade — informação que levanto e detalho para o comprador no momento da análise, antes da proposta.

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